Satıcı
Gayrimenkul Satarken Ödenecek Vergiler
Tapu harcı, değer artış kazancı ve beş yıl kuralı. Satıştan ne kadar vergi çıkacağını satmadan önce görmek için kalem kalem anlatım ve hesaplayıcı.
Bir konutu satarken karşınıza iki ayrı kalem çıkar: her satışta ödenen tapu harcı ve yalnızca belirli şartlarda doğan değer artış kazancı vergisi. İkisini karıştırmamak gerekir — biri işlem harcı, diğeri kazanç vergisidir.
Tapu harcı
%4
Tapu harcı — toplam oran
5 Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir
%2
Tapu harcı — satıcı payı
5 Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir
%2
Tapu harcı — alıcı payı
5 Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir
Harç, satış bedeli üzerinden hesaplanır ve kanunen alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır. Uygulamada çoğu zaman tamamı alıcıya bırakılır; bu tarafların anlaşmasına kalmış bir konudur, ancak sorumluluk kanunen ikisindedir.
Harcın gerçek satış bedelinin altında gösterilmesi vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi doğurur. Ayrıca satıcı için değer artış kazancı hesabında da aleyhe sonuç verir.
Değer artış kazancı ve beş yıl kuralı
5 yıl
Değer artış kazancı istisnası için elde tutma süresi
5 Ağustos 2026 itibarıyla geçerlidir
Taşınmazı edindiğiniz tarihten itibaren beş tam yıl geçtikten sonra satarsanız, elde ettiğiniz kazanç gelir vergisine tabi olmaz. Beş yıl dolmadan satarsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark kazanç sayılır ve gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
- Alış bedeli, satışın yapıldığı aydan önceki aya kadar Yİ-ÜFE ile endekslenerek güncellenir — enflasyondan doğan kısım vergilenmez.
- Tapu harcı, komisyon ve satışa ilişkin diğer giderler maliyete eklenerek matrahtan düşülür.
- Kalan tutardan yıllık istisna düşülür; kalan varsa gelir vergisi tarifesi uygulanır.
- Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışında değer artış kazancı doğmaz.
Beyan ne zaman verilir?
Satışın yapıldığı yılı takip eden yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir. Vergi iki eşit taksitte, mart ve temmuz aylarında ödenir.
Satış maliyetini hesaplayın
Girdikleriniz tarayıcınızdan çıkmaz; hiçbir değer sunucuya gönderilmiyor.
Hesap 2026 gelir vergisi tarifesine göre yapılır ve tahmin niteliğindedir. Yİ-ÜFE endekslemesi ve istisna tutarı için mali müşavirinizle teyit ediniz.
Tahmini
418.000 ₺
değer artış kazancı vergisi
En çok bunlar soruluyor
- Beş yıl beklersem hiç vergi ödemez miyim?
- Değer artış kazancı vergisi doğmaz. Tapu harcı ise elde tutma süresinden bağımsız olarak her satışta ödenir.
- Beş yıl ne zaman başlar?
- Tapuda tescil tarihinden itibaren işler. İnşaat hâlindeki konutlarda tescil, iskân sonrası yapıldığı için süre genellikle sözleşme tarihinden değil tescilden başlar.
- Zararına sattım, yine de beyan vermeli miyim?
- Endekslenmiş maliyet satış bedelinin üzerindeyse kazanç doğmaz. Yine de hesabın belgelenmesi ve gerektiğinde beyan edilmesi doğru olur.
- Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
- Miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazların elden çıkarılmasında değer artış kazancı doğmaz. Veraset ve intikal vergisi ise ayrı bir yükümlülüktür.
Nereden doğrulayabilirsiniz
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki ya da mali görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce mali müşavirinize veya avukatınıza danışın.