خریداران
آیا ساختمان ایمن است؟ آییننامه زلزله و بازرسی فنی
آییننامه ۲۰۱۸ چه چیزی را تغییر داد، کدام قواعد بر ساختمانهای چه سالی حاکم است، پیش از خرید چه مدارکی بخواهید، و بازآفرینی شهری واقعاً چه معنایی دارد.
مهمترین پرسش هنگام خرید مسکن در ترکیه منظره یا متراژ نیست، بلکه این است که ساختمان بر پایه کدام آییننامه ساخته شده. همین یک واقعیت، هم ایمنی ملک و هم ارزش بلندمدت آن را تعیین میکند.
سه دوره، سه استاندارد متفاوت
- پیش از ۱۹۹۹: آییننامه ۱۹۷۵ حاکم بود و نظارت بر ساخت نهادینه نشده بود. چنین ساختمانی اگر مقاومسازی نشده باشد پرخطر شمرده میشود.
- ۱۹۹۹–۲۰۱۸: پس از زلزلههای ۱۹۹۹ نظام نظارت بر ساخت برپا شد و سپس آییننامه ۲۰۰۷ آمد. دورهای با بهبود چشمگیر.
- پس از ۲۰۱۸: آییننامه ساختمانهای مقاوم در برابر زلزله ترکیه اجرایی شد. الزامات مطالعات ژئوتکنیک سختگیرانهتر شد، طراحی بر پایه عملکرد وارد گردید و برای ساختمانهای بلند قواعد جداگانه تعیین شد.
سال ساخت و سال پروانه ساختمان یکی نیستند. ساختمانی که در ۲۰۱۷ پروانه گرفته و در ۲۰۲۰ تمام شده، بسا که بر پایه آییننامه پیشین طراحی شده باشد. پرسش این نیست که «چه سالی ساخته شده» بلکه «پروانه با چه تاریخی صادر شده».
مدارکی که پیش از خرید باید خواست
- پروانه ساختمان — تاریخ و در نتیجه آییننامه حاکم را نشان میدهد
- پایانکار — آیا ساختمان مطابق نقشه به پایان رسیده است؟
- گزارش شرکت نظارت بر ساخت — برای ساختمانهای پس از ۲۰۰۱ موجود است
- گزارش مطالعات خاک — رده خاک و خطر روانگرایی در آن نوشته میشود
- طرح مقاومسازی در صورت وجود و صورتجلسه اتمام آن
بخشی از این مدارک نزد مدیریت ساختمان و بخشی در بایگانی شهرسازی شهرداری است. اگر فروشنده بگوید «ندارم» میتوان از شهرداری خواست؛ اگر بگوید «لازمتان نیست»، همین بهتنهایی نشانه هشدار است.
زمین پیش از ساختمان
دو ساختمانی که بر پایه یک آییننامه ساخته شدهاند بر زمینهای متفاوت رفتار متفاوتی دارند. رده خاک در گزارش مطالعات (از ZA تا ZF) و تراز آب زیرزمینی مستقیماً نیروهایی را که ساختمان در زلزله تحمل میکند تعیین میکنند. زمینهای دستی، بستر رودخانههای قدیمی و زمینهای بازپسگرفته از دریا احتیاط بیشتری میخواهند.
در استانبول شهرداریها نقشههای خاک را به تفکیک محله منتشر میکنند. بررسی رده خاک خیابانی که ملک در آن است، بیش از نگاه کردن به عکسهای آگهی وقت نمیبرد.
بازآفرینی شهری: خطر یا فرصت؟
خرید واحدی در ساختمانی که پرخطر اعلام شده دو رو دارد. از یک سو تخریب و نوسازی یعنی عدم قطعیت، هزینه اسکان موقت و انتظاری که میتواند سالها بکشد. از سوی دیگر با پایان بازآفرینی واحدی در اختیار دارید که بر پایه آییننامه جاری ساخته شده و ارزشش بهمراتب بیشتر است.
آنچه تعیینکننده است توافق مالکان است. قانون تصمیمگیری با اکثریتی معیّن را مجاز میداند، اما طرحهایی که در آنها اختلاف پدید میآید میتوانند سالها معلق بمانند. پیش از خرید تصمیمهای هیئت مدیره و قرارداد احتمالی با سازنده را بخوانید.
بیشترین پرسشها اینهاست
- آیا بیمه اجباری زلزله استحکام ساختمان را تضمین میکند؟
- خیر. این پوششی اجباری در برابر زلزله است که تا سقفی معیّن خسارت میپردازد؛ درباره ایمن بودن ساختمان چیزی نمیگوید. سقف بیمهنامه معمولاً پایینتر از ارزش واقعی مسکن است و تفاوت باید با بیمه اختیاری مسکن پوشش داده شود.
- آیا میتوانم مقاومت لرزهای ساختمان را آزمایش کنم؟
- بله، تحلیل عملکرد امکانپذیر است. این کار نیازمند مغزهگیری و اسکن میلگرد، رضایت مالکان و بودجهای چند هزار لیری است. در خریدی پرارزش این هزینه کاملاً منطقی است.
- آیا واحدی بدون پایانکار بخرم؟
- میتوانید، اما پرخطر است. در ساختمان بدون پایانکار خدمات بهطور موقت داده میشود، بیشتر بانکها وام نمیدهند و تملک آپارتمان کامل قابل تأسیس نیست. همیشه بپرسید چرا پایانکار گرفته نشده؛ اگر دلیل انحراف از نقشه مصوب باشد، مشکل بهآسانی حل نمیشود.
- آیا خرید ساختمان مقاومسازیشده منطقی است؟
- مقاومسازیای که درست طراحی و پروانهدار باشد ساختمان را به استاندارد آییننامه جاری نزدیک میکند. مهم آن است که کار مستند باشد؛ مداخلههای بدون پروانه از نوع «ستونها را ضخیمتر کردیم» بیشتر اوقات زیانش از سودش بیشتر است.
از کجا تأیید کنید
اطلاعات این صفحه جنبه راهنمای عمومی دارد و مشاوره حقوقی یا مالی به شمار نمیرود. مقررات ممکن است تغییر کند؛ پیش از انجام معامله با حسابدار یا وکیل خود مشورت کنید.